Nájom alebo kúpa 2026
Otázka, na ktorú neexistuje univerzálna odpoveď, len tvoje čísla. Model porovná, koľko majetku budeš mať po zvolenom počte rokov v oboch prípadoch.
Kúpa
Banka požičia najviac 80 % z ceny.
Nájom
Pri nájme investuješ to, čo by inak išlo na vklad a na vyššie mesačné náklady.
Predpoklady
Údržba, poistenie a daň z nehnuteľnosti sa počítajú ako 1,2 % z ceny ročne. Jednorazové náklady pri kúpe ako 2 % z ceny.
Po 10 rokoch je na tom lepšie
Kúpa
Rozdiel v čistom majetku je 56 884 €.
Kúpa na hypotéku
670,16 €
splátka mesačne, s údržbou 850 €
| Hypotéka | 144 000 € |
|---|---|
| Zaplatené splátky | − 80 419 € |
| Z toho úroky | − 49 056 € |
| Údržba, poistenie, daň | − 24 762 € |
| Jednorazové náklady | − 3 600 € |
| Hodnota bytu o 10 rokov | 241 905 € |
| Zostatok úveru | − 112 637 € |
| Čistý majetok | 129 268 € |
Nájom a investovanie
800,00 €
nájom mesačne, rastie o 3 % ročne
| Investovaný vklad | 36 000 € |
|---|---|
| Zaplatený nájom za 10 rokov | − 110 053 € |
| Hodnota investícií | 73 656 € |
| Čistý majetok | 73 656 € |
Model predpokladá, že rozdiel medzi nákladmi na vlastníctvo a nájmom naozaj investuješ. Ak ho miniete, porovnanie neplatí.
- Výdavky pri kúpe
- 108 781 €
- Výdavky pri nájme
- 110 053 €
- Majetok pri kúpe
- 129 268 €
- Majetok pri nájme
- 73 656 €
Výsledok je mimoriadne citlivý na tri odhady, ktoré nikto nevie dopredu: rast cien nehnuteľností, rast nájmov a výnos investícií. Zmena o jeden percentuálny bod dokáže výsledok otočiť. Ber to ako model, nie ako predpoveď.
Ako sa to počíta
Kalkulačka nesleduje len mesačné náklady, ale čistý majetok na konci horizontu. To je jediný spôsob, ako porovnať dve tak rozdielne veci.
Strana kúpy
Z vlastných zdrojov a hypotéky sa kúpi nehnuteľnosť. Počas horizontu platíš splátky, z ktorých časť ide na úroky a časť znižuje dlh. Pripočítajú sa jednorazové náklady 2 % z ceny a ročná údržba, poistenie a daň vo výške 1,2 % z hodnoty. Na konci máš nehnuteľnosť v aktuálnej cene mínus zostatok úveru.
Strana nájmu
Platíš nájom, ktorý každý rok rastie. Vlastné zdroje, ktoré by inak išli na vklad, plus mesačný rozdiel medzi nákladmi vlastníka a nájmom investuješ so zvoleným výnosom. Na konci máš hodnotu portfólia.
Tri odhady, ktoré rozhodujú
Rast cien nehnuteľností, rast nájmov a výnos investícií. Zmena o jeden percentuálny bod dokáže výsledok otočiť, preto model neber ako predpoveď, ale ako spôsob, akým si otestuješ vlastné predpoklady.
Čo kalkulačka nepočíta
Zmenu sadzby po fixácii, dane pri predaji, náklady na sťahovanie, riziko výpovede z nájmu ani nefinančnú hodnotu vlastného bývania.
Časté otázky
Je nájom naozaj vyhodené peniaze?
Nie celkom. Pri kúpe sú vyhodené peniaze úroky, údržba, poistenie, daň z nehnuteľnosti a poplatky, ktoré ti nikto nevráti. Tie sa na začiatku splácania blížia výške nájmu. Rozdiel je v tom, že časť splátky ide do tvojho majetku, kým celý nájom ide majiteľovi.
Prečo kalkulačka investuje úspory pri nájme?
Aby bolo porovnanie férové. Kto býva v nájme, nemusí viazať peniaze do vkladu ani platiť vyššie mesačné náklady. Ak tento rozdiel investuje, buduje majetok inak. Ak ho minie, kúpa vyhrá takmer vždy.
Aký rast cien nehnuteľností mám zadať?
Dlhodobý priemer býva blízko inflácii, teda okolo 2 až 4 % ročne, hoci jednotlivé roky kolísali oveľa viac. Vyšší odhad výsledok naklonil ku kúpe, nižší k nájmu. Skús obe a pozri sa, či sa záver otočí.
Od akého horizontu sa kúpa oplatí?
Jednorazové náklady pri kúpe sa rozložia až v čase. Pri krátkom horizonte do troch až piatich rokov býva nájom výhodnejší, lebo poplatky a úroky prevážia. Čím dlhšie bývaš, tým viac sa napláca istina.
Čo model nezohľadňuje?
Slobodu sťahovania, riziko výpovede z nájmu, náklady na sťahovanie, možnosť prenajať izbu, opravy nad rámec bežnej údržby, dane pri predaji a to, že vlastné bývanie má pre mnohých hodnotu, ktorá sa nedá vyčísliť.