Krátka odpoveď pre jedného žiadateľa do 40 rokov, bez detí a bez iných úverov: približne 2 249 € čistého mesačne. To zodpovedá hrubej mzde okolo 3 155 €. Dlhšia odpoveď vysvetľuje, prečo to tak je a kedy to číslo vyskočí vyššie.
Nerozhoduje bankár, ale tri limity
Národná banka Slovenska stanovuje pravidlá, ktoré platia pre všetky banky. Požičať ti môžu najviac toľko, koľko dovolí ten najprísnejší z troch limitov.
1. Zadlženosť, teda DTI
Súčet všetkých tvojich úverov nesmie presiahnuť 8-násobok ročného čistého príjmu. Pri hypotéke 200 000 € to znamená ročný príjem aspoň 25 000 €, teda 2 083 € mesačne.
Tento násobok klesá s vekom, ak by sa úver splácal aj po 65. roku života. Vtedy sa od 41 rokov znižuje o 0.25 za každý rok, najmenej na 3. Štyridsaťpäťročný žiadateľ s tridsaťročnou splatnosťou má násobok 6,75 a na tú istú hypotéku potrebuje už 2 469 € mesačne.
2. Splátka, teda DSTI
Splátky všetkých úverov nesmú presiahnuť 60 % z príjmu po odpočítaní životného minima domácnosti. Háčik je v tom, že banka nepočíta so súčasnou sadzbou, ale so sadzbou zvýšenou o 2 percentuálne body.
Pri sadzbe 3,79 % je skutočná splátka 930,78 €, ale banka počíta s 1 172,23 €. Robí to preto, aby si zvládol zdraženie po skončení fixácie. Z tohto limitu vychádza potrebný príjem 2 249 €.
Pri bežných sadzbách býva práve DSTI prísnejšie než DTI, preto je výsledná odpoveď 2 249 €, nie 2 083 €.
3. Hodnota nehnuteľnosti, teda LTV
Banka požičia najviac 80 % z hodnoty nehnuteľnosti. Na hypotéku 200 000 € teda potrebuješ byt v hodnote aspoň 250 000 € a zvyšok z vlastných zdrojov. Malá časť úverov môže ísť do 90 %, ale banky tento priestor strážia.
Čo číslo posúva nadol
- Druhý žiadateľ. Príjmy sa spočítajú, hoci sa zvýši aj životné minimum domácnosti.
- Dlhšia splatnosť. Zníži splátku a uvoľní DSTI. Zaplatíš však výrazne viac na úrokoch.
- Nižšia sadzba. Pozri prehľad sadzieb bánk, rozdiel medzi bankami býva desaťtisíce eur.
Čo číslo posúva nahor
- Existujúce úvery, leasing a kreditné karty. Znižujú oba limity naraz.
- Deti, ktoré zvyšujú životné minimum domácnosti.
- Vek nad 40 rokov, ktorý znižuje násobok zadlženosti.
- Príjem zo živnosti alebo z dohôd, ktorý banky uznávajú len sčasti.
Limity nie sú prísľub
To, čo tu počítame, je strop podľa regulácie. Banka má nad rámec toho vlastné pravidlá: pozerá na históriu splácania, na typ zmluvy, na vek pri splatení úveru a na to, či si jej klient. Reálna ponuka býva nižšia než teoretický strop.
Čo si z toho odniesť
Pred návštevou banky si zrátaj, ktorý z troch limitov ťa brzdí. Ak je to splátka, pomôže dlhšia splatnosť alebo nižšia sadzba. Ak je to zadlženosť, pomôže len vyšší príjem alebo splatenie existujúcich úverov. A ak je to hodnota nehnuteľnosti, treba viac vlastných zdrojov.